高尔夫能为房地产镀上几层金?

开发房地产,天时地利人和,缺一不可,而概念更像涂在脸上的脂粉,楼市因此而妩媚,而受追捧。

随着果岭CLASS的横空出世乃至疯狂热卖,惊呆了颇受交通配套困扰、横推竖推就是火不起来的周边楼盘。CLASS火暴尚余音绕梁,盘踞朝阳公园西侧、与朝阳高尔夫俱乐部仅一墙之隔的北京GOLF公寓又挟无限“贵气”杀将出来,不仅户户可陶醉于窗前的高尔夫美景,其每平方米不低于3000元标准的豪华装修和诸多进口原装配置的“不拘奢华”,更让其多了一身“皇帝女儿不愁嫁”的傲气,如今单价已直逼16000元,又惊了不少正在周边梦游的豪宅开发商们一身冷汗。

冷枪迭出之际,偏安大兴一隅的“龙熙顺景高尔夫温泉别墅”前不久又突然发难,不仅号称“京城第一、南城唯一18洞高尔夫景观、五星级温泉度假酒店”以令诸侯,更抛出“买别墅即赠价值30万球证”的诱人绣球,38万平方米社区规模集独栋别墅、联排叠拼别墅和景观洋房为一体,大有赢家通吃之意。该楼盘业务员明确向记者表示:“龙熙顺景的高尔夫住宅是有产权的”,而记者在预售许可证上看到的项目名称为“京南大型绿色生态园”,不知此社区是否彼生态园?在现场,记者发现售楼处竟然盖在一个四五层高的山坡上,视野开阔,能俯瞰高尔夫球场全貌,远远高于距售楼处不远的独栋别墅,颇有“一览众屋矮”的风度,看来“站得高、望得远”的定律在这里被运用得恰到好处。很多来看房的消费者看中的就是龙熙顺景已经建好的18洞高尔夫球场和球场效应。

看来高尔夫住宅的“乱仗”已然开打,初夏时分的北京楼市陡然生出几分悬念——“CBD”、“奥运”概念被相继透支之后,“高尔夫”之于房地产,是否又是一块“唐僧肉”?

在国内,“高尔夫”似乎已经从一个体育类名词脱胎换骨为地产类概念。无论是远郊的低密度产品抑或是城市核心区的高档住宅,不管离高尔夫球场有多远,也不管球场的兴建在何年何月,开发商们大都愿意给自己的楼盘贴上“高尔夫”的标签。也许是得荫于高尔夫的贵族身世,一时间,所有拥有“高尔夫”元素的地产项目都能平添几分绅士气质。据不完全统计,目前北京市场上在售的所谓高尔夫项目近二十个,产品类型包罗别墅、TOWNHOSUE、洋房、高层公寓等多种形式,但其中亦不乏“挂羊头卖狗肉”者。

高尔夫不同于一般的竞技项目,它是人、球、杆与果岭的较量,更是一番与自我的挑战,因此,不同的“高人”(打高尔夫球的人)能玩出不同的感觉、趣味和意境——在当今生活节奏日益紧迫的时代,这就是高尔夫运动的魅力所在。

有数据显示,去年SARS之后,仅北京新增的“高人”接近8万。这一高消费领域的扩张,说到底还是有钱的人多了,有能力并致力于享受生活的人多了,“在工作中生活,在生活中工作”,“谈笑挥杆间,成就商界豪情”——高尔夫的此番境界,让更多的“有钱人”幡然领悟。与高尔夫有关的生活和生活方式,逐渐得到人们的关注,与果岭有关的住所,也渐次受到买家的垂青。

某种意义上,如今新一代住宅买家的精神需求远大于物质需求,大都具有或多或少的文人情结和借山水咏志的心态,拥有高尔夫住宅是为了适时切换生活和心情。相对于更多的非“高人”,“用果岭装饰窗户”的高尔夫住宅,更象征了一种时尚意识的萌醒。高尔夫使楼盘的个性高雅起来,有品位起来,人也因此变得有了品位。

有一对计划购置高尔夫住宅的年轻夫妇告诉记者,“视野开阔就会心情开朗,我们不需要太大的房子,在球场边有80~90平方米的两居室就足够了,就会觉得这种高尚运动离我们不远。我们不会经常打高尔夫,只希望能拥有这种享受的心态。”他们的话很坦诚,倒让人体会到高尔夫住宅更多、更深的内涵。

“人诗意地栖居”已不再是海市蜃楼,更多的置业者强调住宅的景观环境,关注居住的绿色与健康,而高尔夫球场景观层次多,地形的起伏变化和自然山水的依托共同构筑了最佳的景观界面。目前,高档次的运动非高尔夫莫属,高档环境下派生出的房地产自然也少不得豪宅的各种符号,而自然景观是毛坯,高尔夫住宅凭借其景观视觉的观赏性、自然资源的稀缺性和建筑的低容积率而“集万千宠爱于一身”。高尔夫景观之美在于一望无际,在于寄情于山水绿色之中,不少人留恋于这种满眼绿油油的感觉,开发商正是抓住了这种绿色需求,在其楼盘的广告中大都不遗余力地加上“景观住宅,户户观球,球场是你的前庭后院”此类的动人说辞。

也许在大多数人眼里,高尔夫被视为一项贵族运动,高档的消费,必然会带来丰厚的利润,然而事实并非如此。业内人士透露,多半高尔夫球场处于亏损状态,投资者热衷开发高尔夫项目也是醉翁之意不在酒。尽管存在政策上的漏洞,但是为了减少经营风险,在高尔夫球场内开发房地产,已经成为约定俗成的惯例。而国内部分高尔夫球场为绿化用地,土地成本不言自明,即便通过招投标方式取得用地的开发项目,售价至少高出区域项目20%,有些甚至高达3~4倍,利润空间可想而知。亏损的球生意和赚钱的房地产就像一对不离不弃的孪生子。

尽管国家有关部门正在大力清查高尔夫球场的土地情况以及相关房地产项目,北京市也已全面暂停批准新的高尔夫球场建设项目,但北京楼市与高尔夫相关的房地产项目却是热度不减。究其原因,跟高尔夫住宅的市场需求有关。无论是高尔夫爱好者的“爱屋及乌”,还是球场对大众消费者的景观诱惑,人们对高尔夫住宅的需求量在日益增加。相对于高尔夫资源的稀缺性和政府对此类开发项目的严格控制,未来对已批建球场周边的项目而言,和高尔夫联姻将是一个极大的利好,而开发商们也对此乐此不疲。

作为一个舶来品,高尔夫房地产在广州深圳海南等地先热起来,该类型住宅开发量较多的当属深圳、广州,北京、上海近两年紧随其后,重庆、武汉、杭州等一些大中城市也纷纷走上高尔夫景观住宅开发的舞台。从专业角度分析,高尔夫住宅只是一个笼统的概念。据华高莱斯国际地产顾问有限公司副总经理崔曦女士介绍,目前市场上的高尔夫住宅可以分成四类:

这类住宅一般都建在高尔夫球场内,住宅和球场由同一个开发商统一兴建,球道与建筑紧密结合并合理规划,多为第二居所功能的独立别墅,产品容积率非常低。最大的特点是推窗就能见到球场,景观极佳。在国外,真正意义上的高尔夫住宅就是指这类物业。

也称为高尔夫周边住宅。住宅项目建筑在高尔夫球场周边,球场与住宅是相互独立的区域,由不同开发商兴建,但住户们能分享球场的景观环境和资源。对于住户们来说,除了能节省时间就近打球,更多的可以放纵视野的感受,享受绿色,享受自然。高尔夫球场成了一种开放性的资源,而其周边可以开发不同容积率的住宅。

作为社区的体育运动配套设施和公共绿地,高尔夫球场或练习场建在社区内,但和住宅之间规划一定距离。某种意义上,也就是把以前社区的集中绿地用高尔夫球场这种形式来替代,不仅能丰富社区配套,也为全体业主提供了一种更时尚、更有品位的生活场所和交流场所,无形中提升了社区的品质。

市场上已经出现一些引入高尔夫概念、做高尔夫意向园林的社区。之所以称之为“意向园林”,是因为把高尔夫引进到社区,由于受占地、规模的局限性比较大,只能以神似为主,形似没有条件做到,这是一个不足的方面。但是它更能强调的是一种生活方式,一种创新的生活方式,而且这样的话,就会让自己在神似方面做得更出色才有吸引力,不然既不神似又不能形似,高尔夫园林就基本上是失败的。首先必须先了解高尔夫运动,例如高尔夫的树种,怎么种,为什么这么种,因为一般社区种的树都是行列的,而高尔夫场地里一般都是一簇一簇的,这边三五棵,那边三五棵,甚至连植什么草都是有讲究的,这些都需要了解高尔夫运动之后,才能够做好高尔夫园林。

谁买房子都想有一个好环境,好环境的含义有很多,而不仅仅在于一两块绿地。选择高尔夫球场住宅也不只是球场和绿地这么简单,专家提醒消费者还应对污染、噪音、产权等方面综合考虑。

看上去令人心旷神怡的高尔夫球场会有哪些“灾难”的隐患?专业人士的回答是:“高尔夫球场对环境的污染,主要来自其大量喷施的农药和化肥。”高尔夫球场的草坪分为球台区、球道区、球洞区三部分,其中最娇嫩的要数球洞区,也称果岭(英文GREEN的音译)。“果岭的草是决定一个球场质量好坏的重要指标,它必须平整光滑、颜色均匀,一杆打过去不留痕迹。”一位当过10年草坪师的某高尔夫球场主管向记者介绍说,大多数球场的果岭用的是从国外进口的矮生天堂草,由于其高度必须保持在3~4.5毫米之间,特别容易遭受病虫侵害,草坪师每天都要查看它的状态,其施肥喷药的频率也格外高。“果岭区一般每隔10天要施一次肥,杀一次菌,每隔一个月喷一次杀虫剂。”

在养护要求较低的球台区和球道区,常种植高一点的夏威夷草,其施肥喷药的周期稍长些,但是相对于常常一年只需维护一次的城市绿化草地,其施肥喷药的“用量和频率要多6~7倍”。

据这位主管的统计,一个占地1000亩的18洞高尔夫球场每个月施用的各类杀菌剂、杀虫剂至少在13吨,而这些化肥、农药被草场吸收的不到一半,其他的很有可能随雨水从阴沟暗槽里流向附近的水库、河流,污染水体。

对于除草剂的危害,记者又电话询问了北京大学的一位专家后得知,越来越多的人在探索一条繁茂草地非化学农药养护之路,尤其在高尔夫球场的养护方面。目前国外的高尔夫球场大都使用无毒除草剂,但成本比较昂贵,究竟国内的球场投资者或开发商能否不惜成本,还是一个未知数。如果使用的是剧毒农药,那些打高尔夫的人在球场该如何呼吸?媒体上经常会披露有关有毒蔬菜、有毒酒类的事件,但愿类似情形不要出现在高尔夫球场。这位专家同时也指出,至于使用环保型的除草剂、错开除草的时间与住户的休息时间等,都属于管理上的问题,是完全可以避免的,不必过于担心。

有资料显示,目前北京已建成的高尔夫球场有19个,在建有10个,而全国经过国土资源部审批的高尔夫球场仅10个,可想而知北京很多的高尔夫球场都是没有产权违规建的,在这类球场内购买住宅,自然也会戴上“违规住宅”的帽子,一旦球场被拆除,物业也一定受“株连”;拿不拿得到产权暂且不论,当初为环境好而多掏的钱可就打了水漂。

一般来说,高尔夫球场的使用年限只有40年,而房子土地的使用年限是70年,40年后这块地还能不能继续做高尔夫场地?谁也不得而知。如果高尔夫球场的用途改变,那么消费者买的房子就会引发很多纠纷,对于消费者来说,“良辰美景苦短”,最后只落得“竹篮打水一场空”,实在不值得冒这么大的风险。

据北京金网络房地产经纪有限公司副总经理林金城先生介绍,1998年以前一些在高尔夫球场开发的房地产项目,往往都是作为球场配套来立项,本身不能单独销售,自然也无从取得产权证。为此,开发商想出了“买球证送别墅”的招数,将只有使用权的房产变相地卖给了消费者。这种“移花接木”的猫儿腻在目前的市场上还或多或少存在。

熟悉高尔夫运动的人都知道,一个标准的高尔夫球场,占地至少也要上千亩(相当于70公顷)。建一座18洞标准球场,最少投入上亿元,营业税率高达23%,高投入和高税收,迫使球场收取高费用,从而形成了“高投入、高税收、高消费、高亏损”的怪圈,每年还要支付员工工资、草坪维护等大笔费用。光靠打球,根本养不起球场,那么,这买房子的钱里面是不是也包含了高尔夫球场的费用呢?有一位业主在BBS里戏称“自己买了一块金子价钱的草坪”!管理上的问题,是完全U

那么,高尔夫住宅应该怎么做?与普通房地产项目相比,这类物业在规划设计上是否更显专业深度?记者专门请教了加拿大宝佳国际建筑师有限公司驻中国首席代表高志先生和华高莱斯国际地产顾问有限公司副总经理崔曦女士,请这两位规划设计专家谈谈他们的高见。

在高尔夫球场内的家始终处于一种开放状态,特别是与球道建在一起的住宅,私密性的处理则是设计首要考虑的问题。试想一下,如果外面成天有人在打球、除草,来来往往的人不断,那在家的感受跟在大庭广众之下有何区别?低密度生活的舒适安闲势必会受到影响。所以,可以通过增加私家花园的大小和进行住宅单体在地形高差上的处理等增加私密性。

在同品质的情况下,除了喜欢高尔夫这种运动之外,环境和景观似乎是人们追逐高尔夫住宅的唯一理由。房地产开发与尊重景观环境并不矛盾,因此,借景是规划高尔夫住宅最常用的一种笔触。

最初的高尔夫球场住宅,是在高尔夫球场旁边圈地修别墅,现在无论是球场内或球场周边的住宅,都要讲究总体布局的“依势随形”。尤其是球场内的住宅在规划之初就要将球场和建筑综合起来考虑,如何将一栋栋房子摆放在球道旁、湖面边,使建筑曲线与球道、湖岸、地势的曲线相吻合,让果岭成为窗前的风景,既增加了视觉上的趣味,对环境价值提升亦有所拉动。

很多人误以为高尔夫住宅只要能看到球道就万事大吉,其实这只是设计的一个基础,对于一个成功的高尔夫住宅而言,大到居室的视角,小至庭院里的园林、花草都要仔细测算,精心规划;有些专业设计师甚至连球场气味的发散这类细节都不遗余力地为住户考虑。

住宅的基本功能还是住,但既然依托高尔夫景观,“借景而居”就成了难度极高的自选动作。比如窗户的尺度、开窗的方向、开门的位置等,都直接关系到视觉的张扬与放纵。此外,露台、阳台、平台的处理也很见功力,兼具观景、品茶、会友的多重功能。

今典集团总裁张宝全先生是一名高尔夫爱好者,而“住宅商会高尔夫球会会长”也是他众多头衔中的一个。他认为,“由于北京自然环境的匮乏,所以有高尔夫景观的项目自然就很有优势。但有能力购买高档别墅、真正有品位的人,应该不喜欢被球场的人来人往所打扰,这是一对矛盾”。同时,张总也指出:“目前市场上有一些离城市很远的高尔夫球场周边也建造了不少住宅项目,交通既不便利也没有什么配套设施,无疑不适合打球的人作为第二居所,当然更不适宜作为日常居住,那么这类住宅究竟能卖给谁?用我们的行话就是‘定位不明确’。虽然周边也有高尔夫,但这种景观资源的利用并未真正用在‘刀口上’。”当问及高尔夫住宅的未来走向时,他乐观地预计,“随着高尔夫运动的大众化逐渐成为一种趋势,高尔夫球场和高尔夫房地产的建设也会走上正常发展的轨道,在城市的边缘、在四环以外,会出现更多的高尔夫景观住宅,会通过合理的规划逐步实现土地价值的转化”,“而高尔夫将为房地产增加竞争力,在今后仍将是一个受欢迎的卖点”。

其实,在目前市场上,更多出现的是球场周边项目的开发,因为依托于高尔夫球场的景观,而被冠以“高尔夫住宅”的光环,项目由此具有较高的附加值。但事实上,也有一些项目与球场相距甚远,或者仅有少量单元可以观景,卖楼时吹得天花乱坠,可到了交楼时才恍然发现高尔夫就像一件“皇帝的新装”,除了这个听上去动人的卖点,除此之外与普通住宅无异,却凭空白交了不菲的房款。

褪去高尔夫的华丽外衣,消费者在渴望欣赏难得景致的同时,究竟还能看到些什么?记者参观了几个高尔夫球场周边的房地产项目,听听开发商们的高尔夫“情话”——

柏阳景园项目的西侧就有一个CBD生态高尔夫公园,也就900米左右的距离。我们认为和这样一个高尔夫公园为邻,与柏阳景园的融合实际上就是一个双赢。高尔夫球场周边有了高素质人群居住的高品质居住区,既可以带动人气,也可以更好地利用高尔夫的资源;另一方面,我们的低密度板楼也避免了高尔夫社区因人口过密、过杂而引发的对整个周边环境品质的下降等问题,这实际上是一个互相推动的过程。其实,高尔夫运动已经不再是富人的游戏,已经实实在在地开始贴近大多数人的身边,它对景观环境的生态改造毋庸置疑。当然,高尔夫并不是我们唯一的骄傲,柏阳景园的口号是“五个公园一个家”,而高尔夫公园正是其中必不可少的一分子。以后有可能的情况下,我们还会主动将高尔夫运动更好地介绍给我们的业主,让他们能够参与到高尔夫运动的快乐中来。

把高尔夫引入社区,其实是一个感性的东西,还是与购房者的偏好有关。有的喜欢这样一种生活感觉,有的喜欢高尔夫球场的视野、景观以及生态环境,有的喜欢打高尔夫,各种各样的客户群都有。现在的购房者大都非常理性,决不会单纯因为“高尔夫”三个字就来买房子,还是要看社区自身以及高尔夫的概念是否能给客户群带来实实在在的利益点,也许高尔夫概念对这些人适用,对那些人就不适用了,这些都是需要关注的问题。

其次,卡布其诺之所以将高尔夫的规划元素沿用到社区,正是看到了高尔夫大众化的趋势。我们在设计和规划的时候就在考虑,是不是可以把社区平面做得更加丰富一点,做成一种三维的、立体的规划方式。那么,如何去创造这种丰富的、纵深的生活形态呢?高尔夫有一种很起伏的地势,再加上卡布其诺的独特地理位置,它在新兴的城市区域,适合居住,不是完全工业区和市中心区域,那么,我们更需要一种贴近自然和放松心情的社区氛围,高尔夫恰好满足了这一点。

同时,我们从市场的需要来看,卡布其诺采取以板楼为主的建筑形态,包括边上的绿地,自然围合成的五个庭院,它们都有可能把高尔夫的典型形态,例如沙坑、果岭、水坑都涵盖进来。

视线好、景观佳,但也可能随之带来环境污染、噪音影响和权属受损害等负面因素,高尔夫住宅的确让人“又爱又恨”。是避退三舍,还是冷静、理智地“择良舍而栖之”,专家给我们提供了一个很好的“解读”。所谓“解读”,就是鉴别、分析、比较,在各类高尔夫住宅疾风暴雨般的广告攻势下,最重要的就是要考量消费者的情感和智商了。

因为北京经国土资源部审批的高尔夫项目只有十家,大部分项目都未经审批,而的确也出现个别开发商利用高尔夫做幌子。作为消费者一定要多个心眼,在被满眼绿意吸引的同时,千万要冷静地查阅项目的法律文件,再美的风景,如果五证不全,也劝您一定忍痛割爱。

此外,一般球场的使用年限是40年,40年之后,球场是否会变更土地使用性质?40年内,一旦球场经营不善,也是可以变更用途的,万一哪天您突然发现自家旁边突然出了个跑马场,“老母鸡变成鸭”的时候您可后悔也来不及了。

现在楼市“挂羊头卖狗肉”者大有人在,就是摸准了消费者对环境的青睐有加,有些项目在售楼之初把社区环境吹得天花乱坠,连门前有条臭水沟都能吹成江南水景住宅。还有一些楼盘只是与高尔夫球场相邻,甚至隔了几条马路,但开发商在销售时,往往以此为卖点。建议消费者在选房时,一定要看清楚自己的房子究竟离球场有多远,是否真能“户户观球”?否则,您花多了钱,跟普通住宅有什么区别?

住宅是用来住的,虽说姓了“高尔夫”有了不一样的身价,可究其本质,还是用来住的,所以消费者不要被高尔夫美景迷了眼,要注重住宅本身的性价比,要看它的产品质量,使用的是什么建材设备,墙体、瓦,尤其是窗使用的材料。对于一些精装修项目而言,一味的贵也非“正道”,满足居住的舒适性才是本源。

对于一些球场周边的住宅而言,虽说球场成了一个开放的绿色景观,但毕竟进入球场是要花钱的,而且球场的景观也比较单一。消费者也要多看看小区本身的景观设计,而这些景观您是可以步入的,您可是它真正的主人啊!

高尔夫是高端消费,多建在市区边缘,购买高尔夫物业要多注意其周边的配套,如商业、教育、医疗、交通等;在生活中更多的是一般健身项目,如游泳、健身等,看看社区里有否这些设施;不能单纯只为一个高尔夫而购买,要多留心周边有无交通干道,离市中心远近,市政配套是否完善,有没有好的楼盘带动人气等都是需要衡量的因素。

对于一些紧挨高尔夫球场或直接建在球场内的项目,一般来说,对地下水的影响较大,水质不太好,因此,饮用水最好别用在住区内自采的。最好别买离球场最近的那一排,因为除了割草机的噪音和球场运动,多多少少会给住户带来影响。一定要买的线米左右,干扰会少一些。消费者在购房前一定事先对球场的养护做充分的考察,要问清开发商球场用的是否是生态草,球场在草场养护方面是否科学?

总之,专家提示,若为居住而购买高尔夫住宅,前提是自己确实是一个真正的高尔夫爱好者,选择在球场内或球场周边置业更多的是为了方便运动,节省时间成本和交通成本,而往往这类置业都以第二居所为主。

如果自己不是此类运动的发烧友,单纯为高尔夫景观而考虑购买,则没有太多必要,毕竟住宅的真正内涵在于“住”,而不仅仅是视野、景观。况且,在北京也不乏有好景观的项目,山水、公园、树木都能让居住平添几分意境。

“如果你有足够的经济实力,也不需要被任何其他因素所左右,你会选择你中意的高尔夫住宅吗?”而他们的答案各不相同。

我会选择景观住宅,毕竟每个人都向往明媚、向往绿色,但我不会选择高尔夫住宅,首先,因为目前的球场人造的痕迹太重;其次,一个好的社区环境并不是一蹴而就,它需要时间的积累和印证,而不是靠简简单单的几亩绿地和几棵树木可以拼凑而成。我可能会在依山傍水的自然环境里安家。

高尔夫运动有“绿色”之称,人们在运动中不仅能怡情雅兴,更能实现商务交流。从国外目前的情况来看,高尔夫球场有PRIVATE(VIP)和PUBLIC(大众)之分;真正的高尔夫住宅就是指那些建在球场内的低密度住宅,多以第二居所功能的独栋别墅为主,面积适中,又称为“高尔夫球场别墅”。我会考虑选择此类物业。

让高尔夫奢侈的不仅是金钱,还有时间。我是高尔夫初学者,每次去打球几乎要花掉大半天的时间。为了减少时间成本和交通成本,我会考虑在球场周边购房,但我肯定不会在球场内置业,它在带给我公园一般的环境的同时也会给我带来烦恼,比如噪音、污染等,“距离产生美感”,这句话用在这里很合适。

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